Adakah anda pernah menyesal dan memikirkan risiko kerugian yang bakal dihadapi apabila anda berhutang utntuk membeli sesuatu yang susut nilai seperti kereta, TV, sofa, peti ais dll...? Mungkin anda tidak terlalu bimbang akan risiko kerugiannya kerana anda dapat memanfaatkan kemudahannya dalam kehidupan seharian.
Tetapi mengapa anda terlalu bimbang untuk berhutang bagi tujuan pembelian sesuatu yang meningkat nilainya seperti emas? Bukankah pemahaman anda berkenaan pengurusan kewangan dan risiko sudah terbalik?
Saya berikan contoh, anda berhutang RM 100,000 daripada bank dan kesemuanya anda gunakan untuk membeli emas bagi tujuan pelaburan. Ambil kira purata kenaikan emas tahunan sekitar 25%, hanya selama 4 tahun sahaja anda telah menggandakan wang RM 100k itu tadi. Nah, anda dah boleh jualkan sebahagiannya, dan bayar semula pinjaman RM 100k yang anda gunakan sebagai modal tadi. Kini anda telah memiliki sejumlah emas bernilai RM 100k secara percuma!!
Jika tempoh masa kenaikan harga emas agak perlahan sekalipun ataupun istilahnya 'Worst Case Scenario', mungkin purata kenaikannya hanya sekitar 15% setahun, anda hanya memerlukan tempoh masa selama 7 tahun untuk menggandakan nilainya!! Jika anda membuat loan ASB sebanyak RM 100k selama 20 tahun, jumlah bayaran bulanannya adalah lebih kurang sama dengan jumlah bayaran untuk Personal Loan sebanyak RM 100k bagi tempoh 20 tahun.Tetapi boleh kah pelaburan di ASB menggandakan modal asal anda dalam tempoh masa 4-7 tahun shj?
Jika anda menggunakan dividen tahunan untuk bayaran bulanan pada tahun-tahun berikutnya, bermakna anda hanya akan mendapat RM100k selepas tempoh matang selama 20 tahun itu. Cuba anda tukarkan konsep itu dengan membuat Personal Loan dan membeli emas, dalam jangkamasa 20 tahun agak-agak berapa kilo emas yang dapat anda kumpulkan?
Mengapa saya menasihatkan Personal Loan selama 20 tahun? Walaupun interestnya agak tinggi, tetapi bayaran bulanannya adalah rendah, dan kita perlu mengambil kira sekiranya berlaku keadaan 'Worst Case Scenario', maka kita tidak akan terbeban untuk meneruskan bayaran bulanan untuk jangkamasa beberapa tahun lagi, itulah rasionalnya!! Jangan dirisaukan tahun yang panjang kerana anda telah merancang untuk menyelesaikannya dalam jangkamasa yang lebih awal.Jangan dibimbangi akan kadar interest yang tinggi, kerana kadar yang tinggi hanya akan dirasai dalam jangkamasa yang panjang dan ia juga agak berbaloi untuk membayar interest yang agak tinggi sedikit bagi jangkamasa 20 tahun kerana kesannya anda dapat membuat backup plan untuk pelaburan anda sekiranya berlaku situasi diluar jangkaan.
TEKNIK LEVERAGING & COMPOUNDING
Katakan pula jika anda menggunakan konsep Leveraging & Compounding mengikut perkiraan berikut :
1- Beli emas RM 100k, pajak dapat RM70k
2- Beli lagi emas RM 70k, pajak dapat RM49k
Cukup sampai setakat itu sahaja, baki di tangan RM 49k standby untuk bayaran upah simpan selama 4 tahun (Jika kadar upah 0.6%).
Jadi sekarang nilai emas anda adalah sebanyak RM 170k dan anggarkan dalam "Worst Case Scenario", iaitu kenaikan tahunan hanya 15% sahaja.
Tahun 1 - RM 170,000 x 15% = RM 25,500 (Nilai emas anda telah menjadi RM 195,500)
Tahun 2 - RM 195,500 x 15% = RM 29,325 (Nilai emas anda telah menjadi RM 224,825)
Tahun 3 - RM 224,825 x 15% = RM 33,723 (Nilai emas anda telah menjadi RM 258,548)
Tahun 4 - RM 258,548 x 15% = RM 38,782 (Nilai emas anda telah menjadi RM 297,330)
Cari pembeli dan jualkan emas anda sekadar untuk menebus semua emas dengan membayar semula pinjaman sebanyak RM 119,000 dari Ar-Rahnu (RM 70,000 + RM 49,000).
Setelah anda membayar semula RM 119,000 kepada Ar-Rahnu, kini nilai bersih emas di tangan anda ialah sebanyak RM 178,330.00!!!!
Untuk langkah seterusnya anda boleh pilih samaada :
a) Pajakkan semula dan gunakan tunai hasil pajakan itu untuk menjelaskan pinjaman modal RM 100k kepada bank.
---->> Kelebihannya - anda masih mempunyai emas bernilai RM 178,330.00
---->> Kekurangannya - anda perlu merancang semula bagaimana mahu membayar upah simpan
b) Jualkan emas yang bernilai RM 100k dan jelaskan kesemua hutang modal anda kepada bank.
---->> Kelebihannya - anda mempunyai aset emas bersih bernilai RM 78,330.00 secara percuma.
---->> Kekurangannya - anda kehilangan peluang menggandakan nilai pelaburan anda kepada jumlah yang lebih besar.
Jika dikira secara logik, 15% x 4 tahun = 60%, jadi sepatutnya pada tahun ke-4 nilai emas anda hanyalah RM 160,000.00 sahaja.
Tapi jika anda mengurusnya secara bijak menggunakan konsep Leveraging & Compounding, % pulangan yang anda perolehi pada tahun ke-4 mencecah 197.33%, sekaligus menjadikan nilai pelaburan anda pada ketika itu menjadi RM 297,330.00!!!
Ini hanya dalam tempoh 4 tahun dan pengiraannya adalah berdasarkan keadaan "Worst Case Scenario", bagaimana jika dalam keadaan "Good Market Scenario" seperti keadaan sekarang ini?
Agak2 berapa profit margin selama tempoh 4 tahun itu?
Saya fikir anda sendiri boleh mempertimbangkan sama ada berbaloi atau tidak jika membuat pinjaman untuk pelaburan emas fizikal!!
Alhamdulillah,
Memandangkan begitu banyak pertanyaan mengenai topik ini, dan saya lihat di antara posting2 saya yang hit juga adalah masih mengenai persoalan yang sama, jadi saya ingin berkongsi lebih info berkenaan topik ini. Semoga dengan topik di bahagian 2 ini dapat menjawab semua persoalan.
1- Jika saya ditanya dengan soalan seperti ini, dengan segera saya akan menjawab "Amat berbaloi2.." tetapi soalan seterusnya pula diajukan iaitu "bagaimana cara untuk membayar semula pinjaman itu?".
2- Pada saya amat mudah, apabila saya membuat pinjaman untuk membeli sesuatu aset, yang mana kita semua faham bahawa aset adalah sesuatu yang memberikan pulangan seterusnya tambahan pendapatan kepada kita, maka sudah tentulah hasil daripada aset itu yang akan digunakan untuk membayar semula pinjaman tadi.
3- Jika saya meminjam untuk membeli rumah dan disewakan, hasil dari sewaan tadi yang akan saya gunakan untuk membayar semula pinjaman dan dalam masa yang sama lebihan wang selepas ditolak bayaran pinjaman adalah tambahan pendapatan kepada saya. Tetapi bagaimana dengan Gold? ianya tidak memberikan pulangan berbentuk Aliran Tunai?
4- Mudah saja, walaupun ianya tidak memberi pulangan dalam bentuk Cashflow, tetapi ianya meningkat dari segi nilainya ataupun disebut sebagai pulangan dalam bentuk Capital Gain. Jadi, untuk membayar pinjaman setiap bulan, jualkan saja beberapa keping emas yang dibeli tadi dan gunakan tunai daripadanya untuk membayar semula ansuran bulanan tadi.
5- Perhatikan graf harga emas dibawah :
Katakan pada bulan Januari 2009 (Permulaan Graf Ini) saya membuat pinjaman sebanyak RM40,000 untuk tempoh selama 20 tahun dengan bayaran RM400 sebulan. Saya gunakan kesemua wang pinjaman itu untuk membeli Dinar. Pada ketika itu harga bagi 1 Dinar sekitar RM450, bermakna saya boleh membeli 88 keping Dinar.
Setiap bulan, saya akan menjual sekeping Dinar, dan wang hasil jualan itu saya akan gunakan kesemuanya untuk membuat bayaran balik pinjaman. Dengan kenaikan harga Emas, walaupun saya tetap menjual 1 keping Dinar setiap bulan, tetapi amaun bayaran balik pinjaman yang saya jelaskan semakin bertambah dan lebih tinggi berbanding amaun yang sepatutnya dijelaskan, sebagai contoh ketika permulaan dulu saya jual 1 keping Dinar dapat RM400, tetapi sekarang ini saya jual 1 keping Dinar dapat RM650, dan amaun itu terus meningkat dari semasa ke semasa!!
Ini menjadikan pinjaman tadi boleh diselesaikan dalam masa tidak sampai 20 tahun disamping saya masih mempunyai emas yang berbaki dalam simpanan saya. Bermakna, emas yang saya ada ini diperolehi secara percuma!!
6- Nampak tak kesannya? Inilah yang menjadikan Emas sebagai satu senjata yang mampu meruntuhkan sistem ekonomi Kapitalis. Inilah caranya untuk kita memanipulasi sistem kewangan Kapitalis untuk kepentingan dan kekayaan kita setelah sekian lama mereka memanipulasi hasil titik peluh kita demi kekayaan mereka.
7- Tapi jangan pula kita menyerahkan wang kita untuk dimanipulasi oleh mereka. Hari ni ramai saya jumpa orang yang sentiasa mengeluh kerana Inflasi, kerana kehilangan kuasa beli dan kadar interest semakin tinggi, hakikatnya mereka sendiri yang menyokong sistem ini dengan cara menyerahkan (menyimpan di Bank) wang hasil titik peluh mereka untuk digunakan oleh pihak bank secara percuma!! Lebih malang lagi, apabila mereka pula perlu meminjam wang yang disimpan tadi dari pihak bank dan dikenakan kadar interest yang amat tinggi!"]
Jadi, SE pulangkan kepada anda untuk membuat pertimbangan mengenai persoalan ini. Diharap artikel ini dapat memberikan jawapan yang anda cari selama ini. SE merujuk kepada www.pelaburjutawan.com memandangkan latarbelakang admin website tersebut mempunyai kepakaran berkaitan urusniaga dan terbukti beliau juga telah berjaya. Beliau telah berjaya menggandakan aset beliau dari RM100k kepada lebih kurang RM1juta dalam tempoh 9 bulan sahaja! Tepuk dada tanyalah selera~ Selamat Menyimpan... hubungi kami sekarang!
